Thị trường bất động sản hiện nay đầy những biến động khó lường. Hiện tượng bong bóng bất động sản nếu bùng nổ một cách quá nóng mà không có sự tác động kịp thời rất có thể sẽ vỡ. Đọc ngay bài viết sau đây để có cái nhìn khách quan hơn về thị trường.
1. Bong bóng bất động sản là gì ?
Bong bóng bất động sản xảy ra khi giá thị trường nhà đất tăng rất nhanh, vượt quá khỏi giá trị thực của nó, cho đến một mức độ không bền vững nữa và sau đó suy giảm.
Hiện tượng bong bóng bất động sản thường sẽ xảy ra theo chu kỳ bất động sản 10 năm.
Ví dụ.
Một ngôi nhà có giá 1 tỷ thực. Do hiện tượng bong bóng nhà đất bất động sản tăng giá, nó đã lên thành 1 tỷ 200 triệu.
Sau đó, một người thấy ngôi nhà lên giá nhanh quá, lo sợ tiếp tục lên giá cao hơn nữa nên mua lại giá này. Rồi người khác mua lại với giá cao hơn. Đó là vì tâm lý ai cũng mong nhà này sẽ lên giá cao để có lợi nhuận. Nhưng đến khi bong bóng nhà đất xảy ra, giá ngôi nhà lên quá cao so với giá trị thực của nó. Đến lúc đó không ai còn muốn mua nữa, sau đó giá trị ngôi nhà sẽ chững lại và sụt thê thảm. Đó là sự phát triển của hiện tượng bong bóng nhà đất.
Khi bong bóng nhà đất xuất hiện thường có những biểu hiện như:
- Lượng giao dịch tăng cao đột biến
- Đầu tư lướt sóng là chủ yếu, trong khi nhu cầu ở rất ít.
- Sốt giá, sóng lớn trong một thời gian ngắn.
- Nguồn cung nhanh chóng tăng cao.
- Xuất hiện nhiều dự án ảo, mua trên giấy chưa hình thành.
2. Hậu quả khi hiện tượng bong bóng bất động sản xảy ra
2.1. Nợ xấu
Nợ xấu ảnh hưởng vô cùng lớn đến các ngân hàng. Khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn. Thì ngân hàng không thu hồi được nợ “gốc, lãi và các khoản phí”. Làm cho nguồn vốn bị thâm hụt, giảm sút lợi nhuận ở các ngân hàng.
Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho ngân hàng giảm uy tín. Đồng thời giảm khả năng huy động vốn, gây khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế.
2.2. Bất động sản ma
Khi nguồn vốn đầu tư bị ngưng trệ, nhà đầu tư phá sản thì dẫn đến các dự án phải bị dỡ bỏ, hoặc khi hoàn thành cũng không có người thuê. Nhất là các dự án nghỉ dưỡng.
Điều này gây không ích khó khăn về vấn đề quy hoạch cho chính quyền địa phương. Phải mất nhiều năm mới có thể tái cấu trúc hoặc là đập đi xây lại.
Vì vậy khi kinh doanh bất động sản, bạn nên tìm hiểu về hiện tượng bong bóng nhà đất để nhận định, phòng tránh và tìm hướng đi đúng.
3. Những yếu tố tác động đến hiện tượng bong bóng nhà đất
3.1. Tác động của các nhà đầu cơ, các chủ đầu tư cho dự án, các ngân hàng
Thông tin về bất động sản tại Việt Nam thiếu sự minh bạch và trung thực khiến cho những người đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp. Từ việc quảng cáo hay đưa tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch ma, thổi giá đất lên. Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy có một sức đẩy ảnh hưởng khá lớn trên thị giá.
3.2. Tâm lý bầy đàn của đám đông
Vì truyền thống gia đình, bạn bè trong xã hội, các nhà đầu tư thường ít có phán đoán độc lập, hay cố gắng đi tìm những cơ hội khác biệt. Tâm lý làm theo đám đông khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng. Yếu tố này lại có thể tác động nhanh hơn đến thị giá khi vài nhà đầu cơ kẹt tiền phải bán tháo.
3.3. Chính sách của nhà nước
Luật lệ về bất động sản ở Việt Nam khác nhiều so với thế giới cho nên khó có thể dùng các công thức bình thường để suy ra tác động của yếu tố này trên thị giá. Tuy nhiên nhà nước không muốn để cho bong bóng bđs vỡ vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Ngoài ra những thủ tục hành chính mới sẽ làm chậm lại mọi giao dịch và giúp giữ giá thành cao hơn.
Để ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng, nhà nước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh bất động sản, trực tiếp hay qua ngân hàng. Kết quả là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiều năm. Mếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về bđs để giữ an toàn cho dòng tiền nhàn rỗi.
3.4. Cảm quan của người mua hay bán
Cảm xúc riêng biệt của người mua hay người bán cũng sẽ ảnh hưởng. Trong các loại tài sản, bất động sản thường đi đôi với sự yêu ghét dễ ảnh hưởng đến quyết định của mọi người liên quan. Một khu phố được nhiều người ưa thích có thể đẩy giá thành lên 15% đến 40% cao hơn giá trị thực sự; một kiến trúc đặc thù có thể tạo dị ứng hay yêu mến tùy cảm quan mỗi cá nhân.
Tóm lại rất khó có thể đo lường sự quyến luyến không lý giải này về bất động sản và yếu tố này có thể giúp thị giá bất động sản bền vững hơn.
Mặc dù năm 2019, bong bóng nhà đất không xảy ra. Nhưng sự chững lại của thị trường cũng làm cho nhiều chuyên gia và các nhà đầu tư lo ngại.
Theo các chuyên gia dự báo năm 2020, hiện tượng bong bóng bất động sản ở Việt Nam ít có nguy cơ xảy ra. Tuy nhiên sẽ có hiện tượng sốt giá đất nền tại vài nơi có quy hoạch phát triển đô thị, hạ tầng giao thông. Mong rằng bài viết về bong bóng bất động sản trên đây sẽ hữu ích đối với mọi người.
Trả lời