Giao dịch bất động sản có rất kiểu rủi ro tiềm ẩn. Người đầu tư bđs cần phải thận thận kỹ lưỡng trước khi quyết định giao dịch. Bài viết sau đây sẽ liệt kê những rủi ro thường gặp từ những va chạm trong thực tế. Giúp nhà đầu tư cần biết để tránh thua lỗ khi đổ tiền vào bất động sản.
1. Những kiểu giao dịch bất động sản rủi ro hay gặp trên thị trường
1.1. Chiêu mua bán cọc
Nghĩa là giao dịch mua bán diễn ra ngay trước khi công chứng. Khi thị trường trở nên nóng hơn thì một bđs có thể có nhiều hợp đồng cọc sang tay từ người này sang người khác.
Vì giao dịch cọc dễ dàng nên đã tạo kẽ hở cho nhiều chiêu lừa đảo. Theo đúng luật, chỉ có hợp đồng mua bán mới có giá trị pháp lý cao nhất, an toàn cho nhà đầu tư.
Hợp đồng cọc là thương lượng giữa người mua và bán, do bên người bán đặt ra khá sơ sài. Các cam kết không rõ ràng, ngắn hạn sẽ gây ra nhiều rủi ro nếu người mua không biết thẩm định, không có kiến thức về pháp lý.
1.2. Kiểu huy động vốn đa cấp – rất nguy hiểm trong giao dịch bất động sản
Đây là chiêu lấy tiền người này để trả cho người khác. Đầu tiên là mời người mua xuống tiền đặt cọc. Tiếp theo là cố tình chào bán dự án bđs chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật rồi thu tiền theo tiến độ tự đặt ra.
Dấu hiệu tiếp theo là nghĩa vụ của chủ bđs không rõ ràng. Không ra mặt mà ủy quyền cho một đơn vị khác thực hiện các thủ tục. Theo quy định, khi chưa đủ điều kiện kinh doanh bđs thì không được phép ủy quyền cho bên thứ hai bán ra thị trường.
Dấu hiệu tiếp theo nữa là xuất hiện đội ngũ nhân viên hùng hậu bán đất khi chưa được phân quyền. Đặc điểm cuối cùng là người mua lần đầu (F1) lỡ mua bđs có rủi ro về pháp lý mà vẫn tiếp tục bán đi cho người khác (F2).
Có nhiều nhà đầu tư sập bẫy, mất sạch vốn liếng. Vì thế trước khi tiến hành giao dịch bđs, hãy quan sát quy trình giao dịch mẫu, kiểm tra pháp lý để tránh rủi ro.
1.3. Kiểu mua bđs không hình thành đơn vị ở
Đó là những dự án thường được quảng bá cao cấp như resort, villa biển, condotel…. Những sản phẩm chưa quy định trong luật. Bđs được quảng cáo là cấp sổ đỏ lâu dài, cam kết có lợi nhuận cao.
Thứ nhất đó là cam kết có lợi nhuận khủng. Tiếp theo là thực hiện cam kết nửa vời. Thêm nữa là cơ quan chức năng chưa có hành lang pháp lý để giải quyết mâu thuẫn này.
1.4. Đầu tư lúa non
Đây là chiêu buôn bđs khi pháp lý, quy hoạch chưa hoàn chỉnh. Lời mời gọi quen thuộc đó là nền đất luôn tạo giá trị lâu bền và lướt sóng dễ dàng. Người mua biết rõ tình trạng pháp lý của bđs tuy nhiên chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng của bên bán.
Đầu tư kiểu này phát sinh rất nhiều tiêu cực. Bên bán dùng các thủ thuật đánh vào lòng tham của nhà đầu tư. Ví dụ như: thủ thuật bánh vẽ quy hoạch, bánh vẽ dự án, viễn cảnh hạ tầng được hoàn thiện và dự án “tựa bóng ông lớn”. Có nhiều hồ sơ bán đất giả con dấu nếu người mua không hiểu biết về pháp luật, thiếu thông tin, thiếu cách thức kiểm tra quy hoạch thì rất dễ bị lừa.
Khi đầu tư vào đất nền thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng vào việc tạo giá trị trên tài sản khi chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Đầu tư lúa non phát sinh rất nhiều tiêu cực.
2. Chia sẻ kinh nghiệm để phòng tránh những rủi ro pháp lý khi giao dịch bất động sản
2.1. Vướng vào quy hoạch
Khi mua bđs mà không kiểm tra thông tin quy hoạch của bđs. Bên bán biết nhưng lại không cung cấp thông tin cho bên mua hoặc cung cấp sai thông tin.
2.2. Hợp đồng sai chuẩn
Theo quy định thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bđs phải được thành lập thành văn bản, được công chứng. Thế nhưng vẫn có các giao dịch mà các bên ký kết hợp đồng không công chứng. Chỉ giao dịch bằng giấy viết tay, bằng lời nói hoặc chỉ lập vi bằng. Việc này khiến cho bên mua dễ bị mất trắng.
2.3. Bị thế chấp khi giao dịch bất động sản
Mua phải một bđs đang bị thế chấp ở ngân hàng nhưng chưa được giải chấp lúc bán ra.
2.4. Mua nhầm tài sản bị chiếm dụng
Không tìm hiểu về tình trạng bđs đang bị tranh chấp, có bên thứ ba đang chiếm dụng sử dụng, khai thác, hay đang bị ngăn chặn. VD như thuê, ở hợp pháp, tranh chấp lối đi chung…
2.5. Nhà đất chưa có đủ điều kiện bán
Nếu mua phải bđs không đáp ứng đủ điều kiện giao dịch sẽ làm phát sinh rất nhiều rắc rối khác.
2.6. Thỏa thuận cọc sơ sài khi thực hiện giao dịch bất động sản
Một bên muốn hủy cọc hay tiếp tục nhưng bên kia thì không đồng ý, chỉ muốn giải quyết theo thỏa thuận. Khi thỏa thuận không rõ ràng sẽ xảy ra vướng mắc. Quá trình mua bán bđs tại thời điểm đặt cọc sẽ rất nguy hiểm nếu không thỏa thuận kỹ từ trước.
2.7. Giao dịch không chính chủ
Khi bđs đang giao dịch có sở hữu chung nhưng lại chỉ có một bên đứng ra giao dịch hay người đứng ra giao dịch không phải là chủ sở hữu.
VD: Tài sản của vợ chồng nhưng chỉ giao dịch với một người mà không có sự đồng ý của người kia. Tài sản của ông bà, bố mẹ nhưng con cháu lại đứng ra giao dịch.
2.8. Rủi ro khi né thuế
Bên bán kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá trị thật được thỏa thuận ở hợp đồng đặt cọc. Vì giá này là căn cứ tính thuế, phí phát sinh khi mà giao dịch thành công. Nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định, cố tình vi phạm hợp đồng thì có thể dẫn đến mâu thuẫn.
2.9. Xung đột về giá, phí, cách thanh toán
Khi không thỏa thuận kỹ càng về giá cả, phí và chi phí trước khi mua thì sẽ dẫn đến việc không phân định được ai phải chịu các khoản phí phát sinh. Việc thanh toán theo tiến độ thế nào, bao nhiêu, bằng phương thức nào, nếu không có thỏa thuận kỹ càng thì có thể dẫn đến tranh cãi.
2.10. Bị lừa đảo
Chủ sở hữu chỉ có một bđs nhưng lại mang đi đặt cọc, giữ chỗ, bán cho nhiều người khác bằng giấy tay hoặc bằng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền. Đây là những loại hợp đồng rủi ro có thể khiến nhà đầu tư mất sạch tiền tỷ.
2.11. Chất lượng không đảm bảo trong giao dịch bất động sản
Bên mua kiểm tra chất lượng nhà đất không kỹ càng, không đủ hạng mục, không chính thống. Điều này có thể sẽ dẫn đến nhận một tài sản sai với kỳ vọng như ban đầu. Nghĩa là suất đầu tư đang giảm giá trị rất nhiều so với số tiền người mua bỏ ra.
Nhà đất là tài sản nhà đất có giá trị rất lớn. Vì vậy để tránh những rủi ro đáng tiếc khi giao dịch bất động sản, người mua cần được sự tư vấn, tham khảo ý kiến từ chuyên gia có kinh nghiệm để đảm bảo an toàn tối đa.
Trả lời