Khi ngày càng nhiều công ty mới thành lập, nhu cầu thuê văn phòng cũng tăng lên. Với những nhà đầu tư muốn thử sức với bất động sản văn phòng, hãy tìm hiểu xem loại hình này mang đến cơ hội và rủi ro tiềm ẩn nào nhé!
1. Giải thích thuật ngữ văn phòng cho thuê
Là hình thức bđs mà chủ sở hữu cho các doanh nghiệp/ tổ chức thuê lại với mục đích sử dụng không gian làm văn phòng, trụ sở làm việc, v.v…
Văn phòng cho thuê xuất hiện tại các cao ốc, tòa nhà lớn. Một cao ốc có thể có nhiều doanh nghiệp thuê văn phòng khác nhau.
Hiện nay, có một tiêu chuẩn để đánh giá các loại văn phòng theo: hạng A, hạng B, hạng C. Nhưng tùy vào mỗi khu vực lại có tiêu chí đánh giá khác nhau.
Văn phòng hạng A thường được hiểu là những văn phòng cao cấp, đáp ứng đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, ở vị trí trung tâm. Văn phòng hạng B là văn phòng tầm trung, có mức giá vừa phải. Văn phòng hạng C thuộc phân khúc giá rẻ, cách xa trung tâm thành phố.
2. Các loại hình văn phòng trong thị trường văn phòng cho thuê
2.1. Văn phòng cho thuê cố định
Các doanh nghiệp/ công ty sẽ lựa chọn loại văn phòng mong muốn, phù hợp với nhu cầu và quy mô. Sau đó, họ sẽ khảo sát, lựa chọn ra những nơi ưng ý nhất và thỏa thuận với người cho thuê. Cuối cùng là bước ký hợp đồng và toàn quyền sử dụng không gian văn phòng theo thời gian đã thỏa thuận.
Đây là loại hình thuê văn phòng phổ biết nhất. Doanh nghiệp được trang trí, sắp xếp, bố trí không gian làm việc theo chủ ý. Họ cũng có thể tổ chức các sự kiện, cuộc họp, hoạt động giải trí để kết nối mọi người trong công ty.
Nhược điểm của loại văn phòng này là chi phí cao, phù hợp cho những doanh nghiệp quy mô vừa phải hoặc lớn. Để thuê một văn phòng cố định có diện tích từ 40m2 trở lên, ở vị trí trung tâm sẽ có mức giá từ 20 triệu trở lên/ tháng. Đối với những văn phòng ở vị trí xa trung tâm, mức giá khoảng 8 – 15tr/ tháng.
2.2. Thuê lại văn phòng cho thuê
Các doanh nghiệp có thể thuê cả tòa nhà và cho thuê lại. Hình thức này vừa giúp doanh nghiệp có được không gian văn phòng làm việc. Vừa hưởng mức chênh lệch khi cho những công ty, doanh nghiệp khác thuê lại diện tích sàn.
Doanh nghiệp cũng có quyền sử dụng, sắp xếp lại các cơ sở vật chất trong không gian văn phòng. Tuy nhiên, hình thức này không phù hợp cho các công ty có nguồn tài chính nhỏ vì chi phí phải trả hàng tháng cao.
2.3. Thuê văn phòng ảo
Văn phòng ảo hay còn gọi là Virtual Office là hình thức mà nhiều doanh nghiệp start up lựa chọn, hoặc những công ty muốn lập nhiều chi nhánh để giao dịch với khách hàng.
Về bản chất, văn phòng ảo là hình thức người thuê lấy địa chỉ gốc của tòa nhà chứa văn phòng đó làm địa chỉ văn phòng đại diện. Đi kèm cùng văn phòng ảo này là những tiện ích thực tế như: lễ tân, nhận thư từ, chuyển phát, kế toán, hỗ trợ đăng ký giấy phép kinh doanh,….
Với hình thức “thuê địa chỉ ” nên văn phòng sẽ có vị trí đắc địa, gần trung tâm Tp.HCM như quận 1, quận 3,…
Ưu điểm của văn phòng ảo là giá thành phải chăng, tiện ích thuận lợi, có thể sử dụng văn phòng bất cứ lúc nào và tọa lạc ở những khu vực đắc địa.
2.4. Văn phòng chia sẻ (Coworking)
Theo thời gian, văn phòng ảo dần nâng cấp thành văn phòng chia sẻ (coworking space) hay cho thuê chỗ làm việc. Loại hình nhằm cung cấp cho người sử dụng không gian làm việc chuyên nghiệp như một văn phòng thực sự.
Điểm khác biệt của Cowrking là các cá nhân, công ty quy mô nhỏ có thể ngồi chung không gian. Việc này giúp tiết kiệm tối đa chi phí và chia sẻ các tiện ích, thiết bị chung văn phòng.
Ưu điểm khác của Coworking có thể kể đến như:
– Văn phòng tích hợp khu vực quầy bar (nước uống, trà, cà phê,..)
– Không gian đẹp mắt, thiết kế để tạo cảm hứng khi làm việc
– Có 3 dạng thuê tùy theo nhu cầu của người thuê:
- Chỗ ngồi cố định (Residency) được sử dụng các dịch vụ như máy photo, lễ tân, đặt bảng tên công ty tại tòa nhà,…
- Chỗ ngồi tự do (Hot desking) được sử dụng các tiện ích cơ bản của văn phòng, được sử dụng địa chỉ kinh doanh, nhận bưu phẩm. Nhưng sẽ không được dùng thiết bị văn phòng như residency
- Chỗ ngồi cho người thuê vãng lai. Hình thức này phù hợp cho những người thuê để gặp gỡ đối tác, khách hàng và thời gian sử dụng không nhiều. Chi phí sẽ được tính riêng theo từng buổi đã quy định.
Nhược điểm:
– Không gian nhỏ, khó sắp xếp theo mong muốn cá nhân
– Các doanh nghiệp/ cá nhân bị hạn chế sự riêng tư khi làm việc
– Không có bản sắc riêng của công ty, khó tổ chức các hoạt động nội bộ
3. Cần lưu ý gì khi đầu tư vào thị trường văn phòng cho thuê?
3.1. Nhu cầu bất động sản văn phòng hiện nay
Bất kể các yếu tố bên ngoài tác động, như gần đây nhất là dịch COVID bùng phát. Song nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp trong và ngoài nước vẫn không hề giảm.
Theo thống kê từ Saigon Office, thị trường văn phòng cho thuê tại quận 1, quận 3, v.v… vẫn chiếm ưu thế hơn cả. Lý do bởi đây là khu vực lợi thế, trung tâm tài chính của thành phố nên được nhiều doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn.
Ngoài ra, những công ty start up cũng lựa chọn phân khúc văn phòng hạng C, có vị trí ở Thủ Đức, quận 2, v.v…bởi sự tiết kiệm về mặt chi phí.
Khác với những loại hình bất động sản khác. Nguồn cung về các loại hình văn phòng cho thuê vẫn còn ít, nhu cầu thuê lại nhiều. Nhà đầu tư sẽ thu về lợi nhuận cao, ổn định nếu như có một chiến lược đầu tư bất động sản khôn ngoan và lâu dài.
3.2. Cơ hội của loại hình văn phòng cho thuê
- Cung ít – cầu nhiều, hiệu suất khai thác còn chưa cao nên cho thuê văn phòng luôn là một kênh đầu tư đầy tiềm năng
- Các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM có nhiều vị trí thuận lợi cho việc xây dựng các tòa nhà cho thuê với đa dạng nhu cầu và mức giá khác nhau
- Văn phòng giá rẻ cũng là mảnh đất sinh lợi cho nhà đầu tư
- Thu nhập ổn định hàng tháng, tối ưu hóa dòng tiền
3.3. Những rủi ro tiềm ẩn trong thị trường văn phòng cho thuê
- Cần có ngân sách lớn để đầu tư vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng, tu sửa những hạng mục đã xuống cấp
- Các công đoạn như tìm địa điểm, xây dựng và đưa văn phòng rất phức tạp và đòi hỏi thời gian, công sức
- Đối mặt với những đối thủ cạnh tranh khác
- Cần phải có chuyên môn về mặt quản lý, vận hành tòa nhà.
Trả lời